Bezahlbares Wohnen in Lüneburg – Die Antworten von Michel Pauly (Volt)
Mit Blick auf den Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Lüneburg baten wir die Bewerberinnen und Bewerber um das Amt der Oberbürgermeisterin bzw. des Oberbürgermeisters, die folgenden Fragen für unsere öffentliche Veranstaltung am 23.06.2026 zu beantworten.
Grundsätzliches
1. Wie schätzen Sie grundsätzlich die Situation auf dem Lüneburger Wohnungsmarkt ein und welche Handlungsbedarfe bestehen für Sie?
Michel Pauly: Lüneburg hat – vielleicht mit Hannover zusammen – den wohl angespanntesten Wohnungsmarkt Niedersachsens. Aus eigentlich positiven Gründen, denn die Attraktivität der Stadt selbst, die Universität und die Nähe zu Hamburg machen es attraktiv, nach Lüneburg zu ziehen und auch hier zu bleiben. Wir müssen aber ein Lüneburg schaffen, in dem sich auch Haushalte mit durchschnittlichen oder geringen Einkommen leisten können, zu leben. Wir müssen daher zusätzlichen, bezahlbaren und die zur Nachfrage passenden Wohnraum neu schaffen – vor allem durch Nachverdichtung und kluge Siedlungspolitik. Der bestehende Wohnraum soll besser zu seinen Bewohnerinnen und Bewohnern passen. Die Handlungsbedarfe werden aber mit den kommenden Fragen gut erfasst und hoffentlich beantwortet.
2. Welche zentralen Kriterien bilden das Leitbild Ihrer zukünftigen Politik zum Bezahlbaren Wohnen in Lüneburg?
Michel Pauly: Ich will mich vor allem für eine höhere Wohnraummobilität einsetzen. Nicht insgesamt mehr Wohnfläche und damit mehr Fläche für jeden, sondern durch kluge Anreizsysteme soll die bestehende Fläche besser genutzt werden. Auch hier ergibt sich die Antwort aus den Antworten der folgenden Fragen.
Bodenpolitik, Bauen und Klima
3. Wie werden Sie mit dem Spannungsfeld zwischen Neubau, Nachverdichtung im Bestand und dem Erhalt von Grünflächen (z.B. für Erholung und Klimaschutz) in Zusammenhang mit Bezahlbarem Wohnen umgehen?
Michel Pauly: Für uns als Volt hat Nachverdichtung im Bestand die höchste Priorität. Aber auch durch Umverteilung bisheriger Flächen, die ausschließlich für den motorisierten Individualverkehr vorgesehen sind (etwa die sehr großen Parkplatzflächen zwischen ehemaliger Bezirksregierung/Polizei bis zum Alten Eisenwerk und den dortigen LIDL/ALDI-Parkplätzen). Durch die Abschaffung der Stellplatzverordnung können wir bei Neuplanungen weniger Stellplätze vorsehen. Gleichzeitig können viele Fahrbahnen zu Einbahnstraßen umstrukturiert werden und die so frei werdenden Flächen böten viele Chancen ohne Neuversiegelungen Wohnraum auch in attraktiven Lagen zu schaffen. Die Stellplätze sollen stattdessen zentralisiert, komprimiert, gerne mehrgeschossig in Parkdecks und Parkhäusern, entstehen oder auch unter neuen Wohnungen. Auch gibt es die Möglichkeit über Supermärkten (auch hier Beispiel Am Alten Eisenwerk) geeigneten und zentralen Wohnraum zu schaffen.
4. Ist es notwendig, den Bodenmarkt in Lüneburg stärker zu regulieren, insbesondere zur Verhinderung von Bodenspekulation und steigenden Mieten/ Erbbauzinsen? Welche Kriterien zeichnen für Sie eine zukunftsfähige Bodenpolitik aus?
Michel Pauly: Volt spricht sich für die Grundsteuer C mit einem so hohen Hebesatz aus, das diese durch marktwirtschaftliche Steuerung spekulativen Leerstand und dauernde Weiterverkäufe bebaubarer Flächen verhindert werden. Der jüngst erstellte qualifizierte Mietspiegel ist stetig und nach wissenschaftlichen Kriterien zu aktualisieren, das möglichst viele Bestandsmieten neben den Neumieten und Mieterhöhungen einfließen, vor allem wenn hierzu die gesetzlichen Möglichkeiten erweitert würden. Verstöße gegen den Mietspiegel, etwa die weiterhin praktizierte Erhöhungsbegründung mittels dreier Vergleichsmieten, muss verwaltungsseitig verfolgt und sanktioniert werden, ebenso wie die Zweckentfremdung (siehe Zweckentfremdungssatzung) nicht nur theoretisch, sondern auch personell hinterlegt sanktioniert werden muss. Wo offensichtlich neue Ferienwohnungen dauerhaft Wohnraum verdrängen, wo dies auch gemeldet wird, muss jemand in der Verwaltung auch die Konsequenzen durchsetzen. Die gesamten Kosten für diese Durchsetzung müssen jene tragen, die Wohnraum zweckentfremden. Meldungen über vermeindliche Verstöße müssen einfacher, digital und mit schneller möglich sein und die Prüfung und das Ergebnis sollen digital nachverfolgbar für Betroffene sein.
Lüneburg sollte außerdem, mit seinen Stiftungen, Beteiligungen oder auch der Sparkassen-Immobilientochter, eine Politik der Bodenbevorratung, ähnlich wie Wien, praktizieren, um langfristig galoppierenden Bodenpreisentwicklungen entgegenzuwirken. Durch die Förderung von Wohnprojekten, Genossenschaften und mehr LüWoBau-Wohnungen kann einem sprunghaften Anstieg der Mieten entgegengewirkt werden, da diese Wohnformen in der Regel eine geringere oder gar keine Verteuerung aufweisen. Wo immer es die Möglichkeit gibt, soll auch die Wohneigentumsquote, die in Deutschland EU-weit am niedrigsten ist, erhöht werden. Denn nichts schützt so gut vor Mieterhöhungen wie gar nicht zur Miete zu wohnen oder im kollektiven Eigentum zu wohnen (wie in Genossenschaften oder Wohnprojekten).
Bestand
5. Welche Möglichkeiten sehen Sie, um ohne weiteren Flächenverbrauch zusätzlichen bezahlbaren Wohnraum im Lüneburger Bestand zu schaffen?
Michel Pauly: siehe Antwort auf Frage 6
6. Wie gehen Sie mit der grundsätzlichen Problematik der ungleichen Wohnraumverteilung um, dass z.B. ältere Menschen allein in großen Häusern leben und Familien bezahlbaren und ausreichend großen Wohnraum suchen?
Michel Pauly: Auf die Fragen 5 und 6 möchte ich gerne gemeinsam antworten. Wie oben beschrieben, möchte ich die Wohnraummobilität in Lüneburg fördern. Das heißt unpassend großen oder unpassend kleinen Wohnraum sollte je nach Lebenssituation verändert werden können. Durch Anreize und Möglichkeiten für Menschen die in unpassendem Wohnraum suchen, nicht durch Zwang. Wenn wir die letzten Jahrzehnte betrachten, stieg die durchschnittliche Wohnfläche pro Person stetig an. Beginnend in den 50er Jahren mit teils extrem engen Wohnsituationen und unter 20m² pro Person im Schnitt auf 35m²/Kopf Anfang der 1990er Jahre. Danach stieg die durchschnittliche Fläche auf heute 48m² an. Mehr Menschen leben alleine. Nachdem die Kinder aus einstmals gut dimensionierten Häusern ausgezogen sind, bleibt ein Ehepaar viele Jahrzehnte in Häusern wohnen. Nach Trennung oder Tod sind nicht selten Häuser von einzelnen Personen bewohnt. Im hohen Alter und mit geringer werdender persönlicher Mobilität sind mittelgroße oder große, mehrgeschossige Häuser in den äußeren Stadteilen (etwa dem Meinen, ich wohne in Ochtmissen) mit tendenziell schlechterer Nahversorgung und Anbindung die schlichtweg falsche Wohnform. Doch die fehlenden Alternative von passendem Wohnraum in der Stadt und auch finanzielle Hinderungsgründe wie die Grunderwerbsteuer sorgen für eine zu geringe Wohnraummobilität. Ich will daher an dieser Stelle ansetzen, und älteren Paaren oder alleinlebenden Menschen, die in früheren Familienhäusern wohnen, passgenaueren Wohnraum anbieten und finanzielle Nachteile oder Hinderungsgründe nehmen. Weil ein ganzes Konzept nicht in Wahlprüfsteine passt, gerne konkreter: Sehr gut passende Wohnungen sind beispielhaft im Wohnpark am Wasserturm entstanden. Mittelgroße bis größere Wohnungen, barrierefrei, in sehr guter, sehr zentraler Lage mit bester Nahversorgung im Umfeld (Supermärkte, Drogerien, Ärzte, Apotheken, Bahnhof und Kulturelle Angebote). Neubauten ähnlich wie dieser, möglichst in einer gesunden Mischung aus bezahlbarem und höherpreisigem Wohnraum, würde den vielleicht passendsten Wohnraum für ältere Menschen in zu großen Häusern darstellen. Dies sollten und könnten Sparkassen-Immobilientochter oder LüWoBau aktiv bauen und anbieten in Verbindung mit dem Angebot, das bestehende, dann frei werdende Haus zu sanieren und jungen Familien als passenden Wohnraum als Miete oder wo immer möglich im Eigentum zur Verfügung zu stellen. Die neuen Wohnräume (vgl. Wohnpark am Wasserturm) sollten für Menschen die ihre Häuser aufgeben dann aber auch kein finanzielles Risiko darstellen. Denkbar ist daher die Veräußerung oder Vermietung der Altimmobilien durch öffentliche Beteiligungen und (LüWoBau/Sparkasse) bei gleichzeitigem Nießbrauchrecht der neuen, altersgerechten Immobilie. Selbstverständlich sollten dabei auch die unterschiedlichen Werte der „Altimmobilien“ berücksichtigt werden, etwa durch teilweise Auszahlung überschüssiger Verkaufserlöse oder der Erhebung einer bezahlbaren Anteilsmiete. So würden Menschen im hohen Alter in einem passgenaueren Wohnraum den Lebensabend verbringen, die Grunderwerbsteuer als Hinderungsgrund für Wohnraummobilität würde entfallen und große Häuser würden früher für Familien frei. So würde die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf reduziert und trotzdem allseits Wohnqualität ohne Umzugszwang gefördert. Diese Konzeptidee stelle ich gerne an anderer Stelle genauer vor.
7. Welche Möglichkeiten sehen Sie, um Leerstände im Wohn- und Gewerbebereich in der Hansestadt Lüneburg effektiv zu mindern?
Michel Pauly: Der ganz überwiegende Teil des Leerstands im Gewerbebereich in der Innenstadt basiert auf zu hohen erwarteten Kaltmieten. Diese durch irgendeine Form der staatlichen Subvention gegen den Markt durchzusetzen, lehne ich ab. Steht eine Gewerbeimmobilie lange leer, muss der Mietpreis runter. Refinanziert dies nicht den Kaufpreis, war der Kaufpreis zu hoch. Beides passt sich marktwirtschaftlich an. Leider lässt die Bundesgesetzgebung derzeit keine entsprechende Anwendung der Zweckentfremdungssatzung für Gewerbeflächen zu. Sobald dies jedoch der Fall ist, sollte Lüneburg hiervon Gebrauch machen, da leerstehende Gewerbeimmobilien insgesamt negativ wirken. Ansiedlungen indes sollten einfacher, digitaler, schneller möglich sein. Am besten sollte ein ansiedlungswilliges Unternehmen digital und binnen 24 Stunden sämtliche Behördenanforderungen erfüllen können. Hier wirkt Digitalisierung und Entbürokratisierung Leerstand entgegen.
Bei leerstehendem Wohnraum gilt der zu hohe Ansatz bei den Kaltmieten entsprechend auch. Leider ist aber der Wohnungsmarkt so angespannt und Hamburg so nah, das nicht selten auch absurd teure Neumieten durchgesetzt werden können. Hier sollte die Zweckentfremdungssatzung schneller greifen und überhaupt sollten Hinweise auf Leerstand oder Ferienwohnungen ernsthaft und in der Verwaltung personell hinterlegt verfolgt werden. Siehe hierzu die Antwort auf Frage 4.
Neubau
8. Werden Sie sich dafür einsetzen, dass zukünftig die Voraussetzung für eine Grundstücksvergabe der Neubau preisgünstiger oder geförderter Wohnungen ist?
Michel Pauly: Ja. Dies soll in städtebaulichen Verträgen und ggf. in die Bauleitplanung einfließen. Günstige Wohnformen wie WGs, Alten-WGs, Wohnprojekte, Genossenschaften oder andere Formen kollektiven Wohnraums, sollten privilegiert sein. Ziel ist nicht die Schaffung homogener Quartiere mit günstigen Mieten, sondern eine Heterogenisierung der Bewohnerstruktur innerhalb jedes Quartiers. Die Oberärztin und der Krankenpfleger sollten sich nicht nur im Klinikum begegnen, sondern auch im eigenen Wohnumfeld. Dieses Instrument bei Vergaben wird umso mächtiger, je besser eine Bodenbevorratung durch die Stadt stattfindet. Daher sollten gerade neue Siedlungen, die etwa entlang reaktivierter Bahntrassen entstehen, im Vorfeld von den jeweiligen Kommunen erworben werden, etwa in Adendorf oder Drögennindorf.
9. Nach welchen Kriterien werden Sie die wenigen verbleibenden, städtischen Flächen vergeben, um den Neubau von bezahlbarem Wohnraum fördern?
Michel Pauly: siehe Antwort auf Frage 8. Zusätzlich sollte autoarmes Wohnen in den Quartieren befördert werden, durch zentralisierte Stellplätze für private PKW ohne Seitenparken. Die innere Erschließung sollte so autofrei und damit Flächenschonend wie möglich stattfinden. Hierzu hatte ich bereits beim neuen Quartier Am Wienebütteler Weg einen Antrag im Rat eingereicht, der beispielhaft dafür steht, wie neue Quartiere geplant werden sollten um mehr Menschen mit weniger Verkehrsflächen unterzubringen. Dies entspricht auch dem Stand der Wissenschaft hinsichtlich der Gestaltung von Wohnquartieren (sogenannte „Superblocks“).
10. Ein großer Teil bezahlbaren Wohnraums geht durch den Ablauf von zeitlich befristeten Sozialbindungen verloren. Wie werden Sie zukünftig mit Sozialbindungen auf dem Lüneburger Wohnungsmarkt umgehen?
Michel Pauly: Ich würde erwägen, auslaufende Sozialbindungen öffentlich „nachzukaufen“, wenn ansonsten sprunghafte Mietpreisanstiege zu erwarten sind. Ob dies das Mittel der Wahl ist, muss jedoch von Fall zu Fall geprüft werden. Verlängerte Sozialbindungen sollten die Ausnahme, nicht die Regel sein und der reguläre Wohnungsmarkt sollte zu bezahlbaren Mieten oder bezahlbarem Eigentum führen – auch für Geringverdiener ohne KdU-Anspruch oder Wohnberechtigungsschein.
Junge Menschen, Auszubildende, Studierende und Wohnprojekte
11. Junge Menschen haben große Schwierigkeiten, eigenen Wohnraum zu finden und zu finanzieren. Welche Möglichkeiten sehen Sie, bezahlbaren Wohnraum für junge Menschen zu schaffen bzw. zu sichern oder z.B. dem Studierendenwerk OstNiedersachsen öffentliche Grundstücke oder Gebäude kostenfrei (oder z. B. im Erbbaurecht) zur Verfügung zu stellen?
Michel Pauly: In der Bauleitplanung und durch städtebauliche Verträge sollten günstige, studiengerechte Wohnformen wie WGs (hier aber auch: Altersgerechte WGs oder Mehrgenerationen-Wohnen) privilegiert werden. Die Vergabe eines Teils von Grundstücken, die für das Studierendenwerk infrage kommen, mit einer entsprechenden Zweckbindung sollte bedarfsgerecht geprüft werden. Aber auch für Studierende und Studierenden-WGs gilt: Auch der reguläre Wohnungsmarkt sollte nicht generell „zu teuer“ für Sie sein.
12. Werden Sie und wie werden Sie gemeinschaftliches Wohnen oder generationenübergreifende Wohnprojekte in Lüneburg unterstützen?
Michel Pauly: siehe Antwort auf Frage 11.
Erbbau
13. Welche Bedeutung hat der Erbbau für Sie grundsätzlich als Instrument für Bezahlbares Wohnen in Lüneburg im Bestand und für den Neubau?
Michel Pauly: Ich wohne selbst in einem Reihenhaus mit Erbpacht durch die Hansestadt. Erbpacht jedoch ist nicht prinzipiell und dauerhaft günstiger, ebensowenig wie es prinzipiell teurer ist. In der Regel sind aber die Immobilien durch den Nichterwerb des Grundstücks (jedoch durch den Erwerb des Rechts auf das Grundstücks auf Jahrzehnte), im Moment des Erwerbs der Immobilie günstiger. Dies ist daher gut für Familien mit geringerer Liquidität oder geringerem Eigenkapital. Der „Preis“ den man für diese Anfangsersparnis zahlt, ist jedoch die stetige Erbpacht und auch ein moderaterer Wertzuwachs der Immobilie oder gar ein moderater Verlust zum Ende des Erbpachtzeitraums. Dies sollte Käufern in Erbpacht transparent gemacht werden. Dass jedoch bei einer Jahrzehntelang nicht angepassten Erbpacht eine sehr hohe prozentuale Steigerung der Erbpacht entsteht, muss immer klar sein. Daher sind auch neuere Erbpachtverträge mit einer Wertsicherungsklausel ausgestattet, die die monatliche Erbpacht inflationsbereinigt und eine schockartige Steigerung deutlich abmildert (gut wäre, wenn man nicht alle 5 Jahre zum Notar muss um zu den eigenen Ungunsten die Wertsicherungsklausel ins Grundbuch zu schreiben, hier sollte es möglich sein, den Grundbucheintrag selbst mit Wertsicherung zu versehen ohne wiederholten Notarzwang).
Sollte es dennoch, wie jetzt in Lüneburg in der Debatte stehend, zu schockartigen Erbpachtsteigerungen kommen, sollte durch die Stadt oder städtische Stiftungen als Erbpachtgeberin ein Anpassungspfad vorgesehen werden, der die Steigerung über mehrere Jahre streckt, ohne jedoch prinzipiell die Erbpacht von der üblichen Höhe abweichend de-facto zu subventionieren. Wer jahrzehntelang auf sehr großen Erbpachtgrundstücken lebte, hat auch nach einem deutlichen Anstieg in der Regel geringere Wohnkosten als Menschen die in Wohnungen zur Miete wohnen und gleichzeitig eine sehr hohe Wohnqualität. Es wäre unaufrichtig etwas anderes zu sagen als das Folgende: Wenn der städtische Haushalt verfügbare Mittel hätte, hätte ich andere Prioritäten als Erbpachtnehmer wie mich in – oft abbezahltem Eigentum – zu subventionieren. Und mehr noch: Wer im Alter auf sehr großen Grundstücken wohnt, sollte eher mehr Anreiz haben als weniger, eine passendere Wohnform zu finden oder auch eine Teilbebauung der Grundstücksfläche in Erwägung zu ziehen. Vor diesem Hintergrund sehe ich auch die pauschale Reduzierung der Erbpacht auf 1,2% oder 1,5% des Bodenrichtwerts, wie es der Rat gerade diskutiert, ausdrücklich kritisch, auch wenn ich mir bei Ihnen dafür einen Satz heiße Ohren einfange.